Mit BIM den Gebäudebetrieb vorbereiten

In der Immobilien- und Bauwirtschaft ist BIM eines der Trends der letzten Jahren. Es steht als Synonym für den digitalen Wandel in der Branche. BIM steht für Building Information Modeling. Das ist eine Methode, in der alle bei Entwurf, Planung, Errichtung und Betrieb von Immobilien entstehenden Daten in einem Modell zusammengeführt werden. Es wird von allen Beteiligten (Architekten, Planer, Errichter, Betreiber, etc.) gemeinsam und lebenszyklusübergreifend gepflegt und genutzt. 

Einsatz von BIM in Bauprojekten

So zumindest in der Theorie. In der Praxis ist es jedoch so, dass die BIM-Methode überwiegend im Planungs- und Bauprozess angewendet wird. Ein Grund für die Nutzung der BIM-Methode ist, dass die wachsenden Anforderungen in den Bauprojekten kaum noch mit herkömmlichen Methoden beherrschbar sind. 

Jedoch endet der Einsatz meist mit Fertigstellung des Gebäudes. Von den Planungsbeteiligten wird dann ein “As-built” Modell (also ein “wie-gebaut” Modell) übergeben. Der Facility Manager muss sich anschließend die für die Betriebsphase relevanten Daten aus dem Modell raussuchen. Dieser Vorgang ist meist sehr zeitaufwändig und mit einem hohen Informationsverlust verbunden.

Vorteile durch baubegleitendes FM

Ein wesentlicher Vorteil ist, dass bereits vor dem ersten Spatenstich ein fertiges Gebäudemodell mit vielen relevanten Daten vorhanden ist. So lassen sich frühzeitig unter anderem Raumkonzepte erstellen, thermische Behaglichkeit und Energieverbräuche simulieren und Betriebskosten prognostizieren. Das Gebäudemodell bietet somit in den sehr frühen Entwicklungsphasen eine guten Einblick in den späteren Gebäudebetrieb. Der Facility Manager bekommt die Möglichkeit, das Gebäude vor dem Hintergrund eines optimierten Betriebes zu “korrigieren”. Der Gebäudebetrieb lässt sich bereits in dieser Phase vorbereiten.

Der digitale Zwilling

Der digitale Zwilling (englisch: digital Twin) ist eine virtuelle Darstellung eines physikalischen Objektes. Zusätzlich werden dessen Zustand (Eigenschaften) beschrieben. Hierzu werden am realen Objekt Sensoren angebracht, die entsprechende Zustandsdaten übermitteln.

Besonders für den Gebäudebetrieb bietet das Prinzip des digitalen Zwilling viele Vorteile. Die BIM-Modelle können mit relevanten Betriebsdaten sowie weiteren Daten verknüpft werden. Facility Manager bekommen die Möglichkeit, die Umgebungsbedingungen und potenzielle Ausfallrisiken von baulichen und technischen Komponenten zu bewerten.

Diese Digitalen Zwillinge sind ein gutes Beispiel für eine erfolgreiche Integration von IoT-, BIM- sowie CAFM-Technologien.

Voraussetzungen für einen erfolgreichen Einsatz von BIM

Der Einsatz von BIM im Gebäudebetrieb ist hierzulande noch nicht sehr verbreitet. Wie in dem Beitrag “Warum es sinnvoll ist, bereits während der Planungs- und Bauphase eines Gebäudes an den späteren Gebäudebetrieb zu denken” bereits beschrieben, wird in einem Bauprojekt häufig nur bis zur Übergabe des Gebäudes gedacht. Die Einbeziehung des Facility Managements in den Planungs- und Bauprozess (baubegleitendes FM) ist somit eine Voraussetzung für den erfolgreichen Einsatz von BIM während der Nutzungsphase. 

Dabei gilt es besonders die folgenden zwei Punkte zu beachten:

• Erstellung einer Dokumentationsrichtlinie: Es ist frühzeitig zu definieren, welche Daten für den späteren Gebäudebetrieb benötigt werden. Anschließend müssen im BIM-Modell entsprechende Layer und Attribute festgelegt werden. Dasselbe gilt auch für die technische Gebäudedokumentation. (BIM-Standards)
• Vorgaben für Planer- und Errichterverträge: In den Standard-Verträgen für die Planer und Errichterfirmen sind die Anforderungen aus dem zukünftigen Gebäudebetrieb in der Regel nicht oder nur unzureichend berücksichtigt. Besonders die Berücksichtigung und Einbindung der oben genannten Dokumentationsrichtlinien in den Verträgen ist unumgänglich um eine gesicherte Datenabfrage beim Bau zu garantieren. 

Ziel des BIM-Modells während der Planungs- und Errichtungsphase muss es sein, auf Basis der BIM-Daten im Gebäudebetrieb einen digitalen Zwilling aufzubauen.

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