Als ich vor ein paar Wochen meine Nichte und meinen Neffen von der Schule abgeholt habe, ist mir wieder ein großes Problem hier in NRW bewusst geworden: Marode Schulen. Ein Großteil der Schulen – nicht nur in NRW, sondern im gesamten Bundesgebiet – müssen saniert werden. In den letzten Jahrzehnten hat sich ein enormer Sanierungsstau gebildet. Aber auch in anderen Gebäuden der öffentlichen Hand, wie bspw. Verwaltungen, Universitäten, Polizeigebäuden, Kindergärten, etc. ist dieses Problem zu beobachten.
Die häufigste Ursache für einen Sanierungsstau ist eine fehlende Rücklagenbildung. Aber wie soll man Rücklagen bilden, wenn der Zeitpunkt und die Höhe der Investition nicht bekannt sind? Für den Zeitpunkt der Investitionen spielt die technische Nutzungsdauer eine wichtige Rolle.
Technische Nutzungsdauer vs. Wirtschaftliche Nutzungsdauer
Die technische Nutzungsdauer für ein Wirtschaftsgut entspricht den Zeitraum, in dem beispielsweise eine technische Anlage oder ein Bauelement tatsächlich, ohne den Austausch von Kernkomponenten, verwendet werden kann. Sie wird bestimmt durch Qualität, Nutzungsintensität und Instandhaltungsmaßnahmen. Beispielsweise brennt ein Leuchtmittel nach Werksangaben ca. 20.000 Stunden. Dieser Zeitraum ist in der Regel länger als bei der wirtschaftlichen Nutzungsdauer.
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer ist der Zeitraum, in dem eine technische Anlage oder ein Bauelement unter steuerrechtlichen Aspekten wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ist vergleichbar mit der handelsrechtlichen Abschreibungsdauer. Bestimmt wird die wirtschaftliche Nutzungsdauer üblicherweise anhand der AfA (Absetzung für Abnutzung)-Tabellen, welche von der Finanzverwaltung herausgegeben werden.
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer ist nicht mit der technischen Nutzungsdauer eines Wirtschaftsgut identisch. Das Wirtschaftsgut kann technisch durchaus funktionsfähig sein, während die wirtschaftliche Nutzungsdauer nicht mehr gegeben ist.
Quellen für technische Nutzungsdauern
Für die Rücklagenbildung von Sanierungsmaßnahmen sollte man also die technische Nutzungsdauer der technischen Anlagen oder der Bauelemente zu Grunde legen.
Eine gute Quelle für technische Nutzungsdauern von Bauteilen (Kostengruppe 300) ist die sogenannte BBSR-Tabelle „Nutzungsdauern von Bauteilen zur Lebenszyklusanalyse nach BNB“. Sie wird vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung herausgegeben. Weitere Informationen, sowie der kostenlose Download, finden Sie hier.
Als Quelle für technische Nutzungsdauern von technischen Anlagen (Kostengruppe 400) eignet sich der Anhang A der VDI 2067 Blatt 1 (Wirtschaftlichkeit gebäudetechnischer Anlagen – Grundlagen und Kostenberechnungen). Diese Richtlinie stehlt leider nicht kostenlos zur Verfügung. Weitere Informationen finden Sie hier.
Übersicht auf Gewerkeebene
Für eine erste Abschätzung der benötigten Rücklagen eignet sich eine Aufstellung auf der sogenannten Gewerkeebene. Hierbei werden die einzelnen Bau- oder Anlagenelemente eines Gewerkes zusammengefasst.
Die nachfolgende Tabelle gibt eine Übersicht über die technischen Nutzungsdauern auf der Gewerkeebene:
| Kostengruppe | Bauwerk | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| 310 | Baugrube | 100 Jahre |
| 320 | Gründung | 100 Jahre |
| 330 | Außenwände | 70 Jahre |
| 340 | Innenwände | 70 Jahre |
| 350 | Decken | 35 Jahre |
| 360 | Dächer | 30 Jahre |
| 370 | Baukonstruktive Einbauten | 30 Jahre |
| 390 | Sonstige Maßnahmen für Baukonstruktionen | 40 Jahre |
| 410 | Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen | 25 Jahre |
| 420 | Wärmeversorgungsanlagen | 20 Jahre |
| 430 | Lufttechnische Anlagen | 20 Jahre |
| 440 | Starkstromanlagen | 25 Jahre |
| 450 | Fernmelde- und informationstechnische Anlagen | 18 Jahre |
| 460 | Förderanlagen | 30 Jahre |
| 470 | Nutzungsspezifische Anlagen | 20 Jahre |
| 480 | Gebäudeautomation | 13 Jahre |
| 490 | Sonstige Maßnahmen für technische Anlagen | 25 Jahre |
Feststellung Sanierungsstau
Um einen eventuell vorhandenen Sanierungsstau festzustellen, betrachtet man die technische Nutzungsdauer ausgehend von der Errichtung, bzw. der letzten vollständigen Sanierung (nicht Instandhaltung!!) der technischen Anlage und dem Bauelement. Sind beispielsweise die Lufttechnischen Anlagen (Kostengruppe 430) aus dem Jahr 1990, wäre die technische Nutzungsdauer (20 Jahre) im Jahre 2010 erreicht. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt in 2020 hat sich somit ein Sanierungsstau gebildet. Betrachtet man alle Gewerke, so kann der Sanierungsstau für das gesamte Gebäude ermittelt werden.
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